MAYORGA ARQ LOGO.png

¿Cómo cotizar un modelo bim?

Poco a poco se vuelve más habitual ver la metodología BIM como requisito en los pliegos de licitación de proyectos y en los requerimientos de gestión de diseños y obras. Y es que BIM está ganando popularidad debido a sus múltiples beneficios. Este requerimiento para aquellos que desean participar en el diseño y la construcción de nuevas edificaciones implica contar con el personal capacitado para desarrollar los modelos, y ser conscientes del costo en tiempo y recursos que esta nueva labor demanda.


Este punto se convierte en una debilidad para aquellas empresas que recién han iniciado en la implantación de la metodología en sus procesos. Aunque se cuente con la experiencia de cotizar un diseño de un proyecto desarrollado de forma tradicional, apuntar a un modelo BIM requiere de analizar todos los factores que pueden afectar el resultado final, y el tiempo que necesitamos invertir. Es por eso que en este artículo he decidido explicarte las principales consideraciones que debes tener al momento de cotizar un proyecto bajo la metodología BIM.


Cabe aclarar que los puntos mencionados en este artículo solo consideran las actividades de modelado y coordinación mediante BIM, dado que aparecerán más puntos a tener en cuenta en el ámbito del diseño y la construcción.

Especialidades a modelar


Pensar en BIM es pensar en integración de especialidades. A diferencia del desarrollo de un proyecto en CAD, al hablar de BIM debes pensar en la posibilidad de contar con un archivo que contenga más de una disciplina y la participación de varios grupos de diseño.


Dentro de un proyecto BIM tradicional se pueden encontrar mínimo 4 modelos BIM: Un modelo arquitectónico; desarrollado por el equipo de arquitectura, sobre el cual se marcará la pauta para los demás diseñadores. Un modelo estructural que se empalmará con la arquitectura y permitirá determinar los elementos portantes que requiere el edificio. Un modelo urbanístico; este permitirá identificar el emplazamiento del proyecto en la topografía existente, así como representar el paisajismo que complementará el exterior del edificio, y la relación con los edificios circundantes y las redes existentes. Finalmente está el modelo MEP; este puede ser uno o varios modelos donde se podrán identificar las instalaciones contempladas en el proyecto, y permitirá verificar el comportamiento de las redes con relación a la arquitectura y la estructura.


El manejo de distintos archivos BIM en un solo proyecto facilita la manipulación de los modelos por parte de varios colaboradores, así como aligera el tamaño de los archivos. En algunos casos, los modelos no solo se segmentan por especialidades, sino también por edificios y/o etapas constructivas. Imagen del autor.


Determinar cuántos modelos necesitas crear es importante para validar de entrada el tamaño del equipo de trabajo. No será lo mismo crear un modelo arquitectónico de una vivienda unifamiliar que los diseños MEP de un edificio de oficinas.


Junto con esto también es importante tener en cuenta la experiencia de los recursos que usarás para el desarrollo del proyecto. Es muy fácil conseguir profesionales que dominen el modelado arquitectónico y estructural básico, pero puede llegar a ser un poco más complicado encontrar personal que desarrolle los diseños MEP de manera óptima.


Áreas y usos


El siguiente factor determinante en el desarrollo de los modelos es el uso del proyecto y las áreas del mismo. Ambos puntos deben estudiarse de manera independiente, y a su vez relacionarlos entre sí, para tener un estimado aproximado de la complejidad del proyecto, pondré un ejemplo:


Habrá un primer proyecto de uso industrial. Será una bodega de dos plantas, cada una con un área de 10.000 m2, y dentro del proyecto se contará con una zona de oficinas de 200 m2. En el segundo caso se desarrollará un hospital de 15.000 m2 distribuidos en 3 pisos.


Si ves, el primer proyecto tendrá un área total de 20.000 m2, de los cuales solo 200 tendrán un uso de oficinas y el resto será una gran superficie de almacenamiento. Este proyecto de seguro contará con una baja complejidad arquitectónica y técnica, dado que las instalaciones necesarias serán mínimas. La complejidad de la bodega se centrará en el modelado estructural, dado que, al ser una gran superficie, probablemente contará con una estructura metálica de grandes luces.


Por otro lado, tenemos el proyecto del hospital que, aunque tiene 5.000 m2 menos que la bodega, su uso implicará una gran complejidad arquitectónica y técnica. En un hospital deberán desarrollarse quirófanos, áreas de diagnóstico, laboratorios, lavanderías, áreas de atención, zonas de tratamiento de residuos, etc.


Con estos dos ejemplos puedes identificar fácilmente la necesidad de conocer el uso general y los usos específicos del proyecto, así como el área a construir. Si el hospital del ejemplo fuera el doble de grande, sería aún más complejo y puede afectar considerablemente el costo de modelado.


La Sociedad Colombiana de Arquitectos plantea una clasificación general de los usos de edificios para poder aplicar un índice a los honorarios de diseño. Me parece bastante interesante esta categorización porque facilita la identificación de los proyectos y permite aplicar rápidamente una diferenciación del costo. A continuación, dejo una imagen de la tabla que uso para determinar el precio de modelado según la clasificación de la SCA:



En esta tabla asigno un porcentaje sobre el cual se multiplicará el costo de honorarios Netos que manejo para los modelados. De esta manera puedo calcular un honorario constante para cualquier proyecto, y afectarlo según la complejidad del edificio o edificios a modelar. Imagen del autor.


Nivel de Desarrollo (LOD) y usos BIM


Entrando más en detalle en la metodología BIM, aparece este concepto que puede marcar una diferencia exponencial en el desarrollo de los modelos respecto a su uso. Determinar el Nivel de Desarrollo de cada especialidad se vuelve indispensable para lograr una cotización más precisa del modelado. Si llegaras a determinar mal el LOD del proyecto, lo más probable es que genere una gran cantidad de reprocesos o de desgaste de los recursos por realizar trabajo innecesario. Si deseas saber más acerca del LOD, puedes visitar este artículo.


Pero para poder determinar el LOD indicado debes tener en cuenta los usos y dimensiones BIM de los modelos. Será totalmente diferente realizar un modelo para creación de planos y coordinación de diseños, que un modelo para programación 4D, presupuesto 5D y gestión de obra. Cada dimensión y uso BIM implicará un LOD determinado, y un modelado más detallado y estructurado acorde a los requerimientos de cada uso.



La relación entre los usos del proyecto y el nivel de Desarrollo te permitirán determinar el mejor LOD según lo que requiere el cliente. De esta manera podrás identificar el LOD sin siquiera haber empezado a modelar. Imagen del autor.


Junto con esto aparecerá nuevamente la experiencia del personal; en el caso de requerir un modelo para obra, será necesario contar con personal que sepa de temas constructivos. Si se requiere un modelo 4D y 5D, se necesitará personal que sepa de procesos constructivos, programación de obra, presupuesto y cálculo de cantidades y recursos de obra. Así que el personal variará a medida que surjan más requerimientos en los proyectos.


Tiempo y personal


Si la cosa no pinta complicada en este punto del artículo, de seguro esta parte la hará lucir karmática. Llegados al punto en que ya has considerado el uso del proyecto, el área, y los diferentes factores BIM, tendrás que determinar el tiempo con el que cuentas para realizar el modelado. Aunque la mayoría de proyectos deben desarrollarse en tiempos récord, es importante ser realistas y determinar con sinceridad cuánto tiempo te tomará a ti y a tu equipo de trabajo cumplir con las expectativas del cliente.


Junto con el tiempo disponible para desarrollar el proyecto, también tendrás que considerar el tiempo de dedicación de cada uno de tus recursos. Es poco probable que tu personal pueda estar 100% dedicado a un solo proyecto, por lo que no se puede calcular el tiempo total con base en una jornada completa de cada personal involucrado. Teniendo en cuenta este punto, aparece un fenómeno universal en el desarrollo de proyectos; el tiempo disponible es inversamente proporcional al personal requerido. En otras palabras, a menor tiempo disponible para el proyecto, mayor cantidad de recursos tendrás que integrar en el proyecto. Y dentro de este fenómeno también hay que considerar que la dedicación máxima de un recurso en el proyecto será de media jornada en promedio.


Estos dos factores se vuelven críticos en el desarrollo óptimo del proyecto. Si no quieres estar junto con tu equipo de trabajo trasnochando la última semana o, peor aún, pidiendo posponer la fecha límite, lo que conllevará invertir más tiempo de tu personal del considerado en un principio y empezar a tener pérdidas en los ingresos proyectados, lo mejor es que seas lo más franco desde un principio con las capacidades de tu equipo y con las expectativas de tu cliente.


gif

En cuanto al personal, debes tener en cuenta los perfiles que serán necesarios para que el proyecto salga bien. Como lo he mencionado varias veces antes, la experiencia es clave para un proyecto BIM. Con esto en mente, debes reflexionar en la cantidad de auxiliares de modelado que se necesitan, cuántos coordinadores de diseños, coordinadores de presupuesto y programación, BIM managers, líderes BIM y demás perfiles y roles exige el proyecto, y con base en eso calcular adecuadamente los diferentes honorarios.


Costos adicionales


Luego de durar una semana calculando tiempos y recursos, y de tragar bibliografía BIM para evitar que el proyecto te coma vivo, vienen los costos adicionales del proyecto. Usualmente, este punto no se suele tener en cuenta cuando se está arrancando como independiente, pero es importante empezar a amortiguar estos gastos, dado que pueden llegar a ser un gasto hormiga que consuma los ingresos que has proyectado. Dentro de los costos adicionales puedes encontrar impresión de planos, costo de energía si usas uno o más computadores, capacitación (de requerirse), la enchulada que debes darle a tu computador si este no es capaz de correr un modelo BIM de más de 400MB durante 8 horas (o más) al día, transportes, visitas al sitio del proyecto, alimentación, etc.


Aunque son cosas que parecen mínimas, debes considerarlas para evitar que tus ingresos se filtren en cosas que no son para ti y tu equipo, sino son cosas que requiere el proyecto.


El colchón que siempre nos salva


Por último, tendrás que aplicar un colchón o galibo a los costos considerados en el desarrollo de los modelos. Este desfase adicional te permitirá mitigar el costo de reprocesos o imprevistos que no tuviste en cuenta al inicio de la cotización. Es importante no exagerar en el porcentaje de este colchón, dado que también te servirá para poder renegociar el precio ofertado con el cliente y terminar de convencerlo para que te contrate. El colchón te permitirá tener dinamismo en la toma de decisiones del precio final sin tener que sacrificar honorarios o costos adicionales.

Ofertar un modelado BIM tiene mayores implicaciones en el proyecto que el desarrollo en CAD, y es por ello que se vuelve importante exponer y demostrar las ventajas que conlleva hacer un proyecto bajo esta metodología. También es esencial contar con el suficiente conocimiento para evitar cotizar un modelado por debajo de lo que puede costarnos en realidad. Esta práctica dependerá mucho de la experiencia que vas cogiendo a medida que has realizado más proyectos, así que no te frustres si en los primeros encargos notas que cobraste más o menos de lo que debía ser, con el tiempo podrás ir ajustando los precios que aplicas.


Como último consejo, siempre es importante cotizar lo que creas justo, sin pasar a ofrecer servicios demasiado costosos. Siempre será mejor que poco a poco subas los precios a que debas bajarlos con el tiempo, lo que dará una imagen de poca calidad en los servicios que ofreces. Adicionalmente, debes ser justo con tu trabajo; nunca cobres menos de lo justo para ti solo por ganarte un proyecto. Esta práctica es perjudicial tanto para ti y tu equipo como para el gremio en general, así que siempre considera precios justos y reales.


Espero este artículo te sea muy útil, en próximas ocasiones estaré compartiendo datos más prácticos para lograr que tus proyectos cumplan con las expectativas de tus clientes y tengan la calidad que deseas en tus servicios. Hasta la próxima.


Sitio de origen de imagen de portada.


#BIM #Cotización #Modelos #Honorarios #LOD #UsosBIM #SCA

241 visualizaciones0 comentarios

Entradas Recientes

Ver todo